En Querkus Capital trabajamos en la gestión de oportunidades de inversión, entre ellas operaciones relacionadas con deuda hipotecaria. Y sabemos que, cuando alguien escucha por primera vez términos como NPL, deuda distressed, posición acreedora o ejecución hipotecaria, puede tener la sensación de estar entrando en otro idioma.

Por eso, en este artículo vamos a hacer justo lo contrario: explicar qué es un NPL inmobiliario, cómo funciona, qué compra realmente el inversor y dónde pueden estar tanto la oportunidad como los riesgos. Sin hablar como un banco y sin dar por hecho que tienes conocimientos financieros avanzados.

¿Qué es un NPL inmobiliario?

Un NPL inmobiliario es un préstamo que se encuentra en situación de impago o sobre el que existen dudas importantes acerca de su devolución y que, en este caso, está respaldado por un inmueble.

Las siglas NPL proceden del inglés Non-Performing Loan.

Para entenderlo fácilmente, pensemos en una hipoteca normal.

Una entidad presta dinero a una persona o empresa para comprar un inmueble. Mientras las cuotas se pagan según lo acordado, el préstamo sigue funcionando con normalidad.

El problema aparece cuando los pagos dejan de producirse.

Según los criterios utilizados por las autoridades bancarias europeas, un préstamo puede considerarse dudoso cuando existen indicios de que el deudor probablemente no podrá devolverlo o cuando se acumulan más de 90 días sin atender los pagos acordados.

Y ahí aparece el concepto de NPL.

Un ejemplo muy sencillo

Imagina que una persona compra una vivienda financiándola mediante una hipoteca.

Con el paso del tiempo, deja de pagar las cuotas. Sin embargo, eso no hace desaparecer la deuda.

El banco continúa teniendo un derecho de cobro y existe un inmueble vinculado al préstamo como garantía.

En determinadas situaciones, la entidad puede decidir transmitir ese crédito a otro comprador.

Ese crédito impagado con garantía inmobiliaria es lo que nos interesa cuando hablamos de NPL inmobiliarios.

¿Comprar un NPL significa comprar una casa?

No.

Y esta es probablemente la idea más importante de todo el artículo.

Cuando un inversor compra un NPL inmobiliario, no está comprando directamente el inmueble como lo haría al adquirir un piso en una inmobiliaria.

Está adquiriendo el crédito y la posición asociada al acreedor.

Dicho de una forma todavía más sencilla:

no compras las llaves de una vivienda; compras una deuda que tiene un inmueble detrás como garantía.

Puede parecer una diferencia pequeña, pero cambia completamente la operación.

Si compras una vivienda tradicional, sabes desde el principio cuál es el activo que estás adquiriendo.

En un NPL, en cambio, existe una deuda que debe gestionarse y diferentes posibles escenarios de resolución. Dependiendo de cada caso, puede existir una negociación con el deudor, una recuperación del crédito o un procedimiento relacionado con la garantía.

Por eso no debería analizarse un NPL mirando únicamente una fotografía del inmueble y preguntando cuánto vale.

¿Por qué un banco puede querer vender un NPL?

También podemos entenderlo con bastante lógica.

El negocio de una entidad financiera consiste, entre otras cosas, en prestar dinero y recibir posteriormente el capital y los intereses acordados.

Cuando un préstamo deja de pagarse, esa situación cambia.

El banco deja de recibir los pagos esperados, aumenta el riesgo asociado al crédito y tiene que gestionar una posición problemática. Los préstamos dudosos también obligan a las entidades a reconocer y cubrir potenciales pérdidas.

Por ese motivo, puede existir interés en reducir este tipo de activos del balance y transmitir determinados créditos a otros inversores o entidades especializadas.

Para el banco, vender el crédito puede permitir cerrar o reducir su exposición a una situación que no quiere continuar gestionando.

Para el comprador aparece una operación completamente diferente: adquirir ese derecho de crédito a un precio determinado y tratar de obtener un resultado favorable mediante su gestión.

¿Dónde está la oportunidad de inversión en un NPL?

Aquí llegamos a la parte que suele despertar mayor interés.

Un NPL puede transmitirse por un importe inferior a la cantidad pendiente de la deuda. Ese descuento puede generar margen para el inversor si posteriormente consigue recuperar un importe superior a su coste total.

Pero hay que entender algo fundamental:

comprar con descuento no significa obtener automáticamente una rentabilidad.

El descuento existe precisamente porque hay incertidumbre.

Hay una deuda que no se está pagando, unos plazos que pueden alargarse, una situación jurídica determinada, costes que deben contemplarse y un inmueble cuya capacidad real para respaldar la operación tiene que analizarse.

Por eso, en este tipo de inversiones, la pregunta correcta no es simplemente:

“¿Cuánto descuento tiene?”

La pregunta debería parecerse más a:

“¿Qué estoy comprando exactamente, cuánto puede costarme resolver esta situación y qué escenarios reales existen para recuperar mi inversión?”

Ese cambio de mentalidad es importante.

Ejemplo sencillo de cómo podría funcionar un NPL

Vamos con unas cifras completamente ficticias para entender el concepto.

Imaginemos que existe un préstamo hipotecario con una deuda pendiente de 200.000 euros y que el crédito puede adquirirse por una cantidad inferior.

A primera vista, alguien podría pensar:

“Si compro una deuda de 200.000 euros por bastante menos, la diferencia será mi beneficio”.

No necesariamente.

Antes de llegar a esa conclusión habría que conocer, entre otras cosas:

• cuánto puede recuperarse realmente;
• qué valor tiene actualmente el inmueble;
• qué cargas existen;
• cuál es la situación jurídica;
• qué costes puede generar el proceso;
• cuánto tiempo puede tardar;
• y qué posibilidades reales existen de alcanzar cada posible escenario.

Es decir, el precio de compra es solamente una parte de la ecuación.

Una operación aparentemente barata puede dejar de ser interesante si existen costes elevados, problemas jurídicos o plazos demasiado largos.

Y al contrario: un NPL bien seleccionado y correctamente analizado puede presentar unas circunstancias atractivas para determinados perfiles de inversor.

¿Qué riesgos tienen los NPL inmobiliarios?

Hablar únicamente de la oportunidad sería contar solo la mitad de la historia.

Los NPL inmobiliarios presentan riesgos y requieren un análisis especialmente cuidadoso.

El tiempo puede jugar un papel importante

No todas las operaciones se resuelven rápidamente.

Dependiendo de la situación del crédito y del procedimiento existente, los plazos pueden variar considerablemente.

El inversor debe tenerlo en cuenta porque el tiempo afecta directamente al resultado final de cualquier inversión.

El inmueble no es lo único que importa

Un error habitual sería pensar:

“Este inmueble vale X y puedo comprar la deuda por mucho menos. Negocio redondo”.

Falta información.

Hay que conocer qué derechos se están adquiriendo, el estado del crédito, las cargas, la situación jurídica y las distintas posibilidades de recuperación.

El valor de la garantía es importante, pero un NPL no debería analizarse como si simplemente estuviéramos comprando una vivienda rebajada.

Hay costes que deben incorporarse al análisis

Dependiendo de cada operación pueden existir costes jurídicos, administrativos, fiscales, notariales o de gestión, entre otros.

Ignorarlos puede hacer que una oportunidad que parecía atractiva sobre el papel cambie considerablemente cuando calculamos su coste real.

Dos NPL pueden parecer iguales y ser completamente diferentes

Dos créditos pueden estar respaldados por viviendas aparentemente similares y, sin embargo, encontrarse en situaciones radicalmente distintas.

Por eso es tan importante analizar cada expediente de forma individual.

¿Qué conviene analizar antes de invertir en un NPL inmobiliario?

Antes de valorar una operación, hay varias preguntas que deberían estar encima de la mesa.

Por ejemplo:

• ¿Cuál es la deuda pendiente?
• ¿Qué se está adquiriendo exactamente?
• ¿Qué inmueble actúa como garantía?
• ¿Cuál es su valor realista actualmente?
• ¿Existen otras cargas?
• ¿En qué situación se encuentra el expediente?
• ¿Qué costes pueden aparecer?
• ¿Cuáles son los posibles escenarios de recuperación?
• ¿Cuánto puede durar cada escenario?
• ¿Qué ocurre si las cosas no salen como estaba previsto?

Este último punto es especialmente importante.

Analizar una inversión no significa pensar únicamente en el escenario ideal. También implica preguntarse qué puede ocurrir si el escenario optimista no se cumple.

Ahí es donde la experiencia y el análisis previo adquieren especialmente importancia.

[Insertar aquí caso real anonimizado de Querkus Capital o ejemplo de una operación NPL gestionada]

Un caso real, explicado sin revelar información confidencial, podría reforzar mucho este apartado y permitir mostrar cómo se analiza una oportunidad en la práctica.

¿Los NPL son para cualquier inversor?

No necesariamente.

La inversión en deuda hipotecaria tiene características diferentes a comprar un inmueble para alquilarlo o adquirir una vivienda para reformarla y venderla.

Puede ser interesante para inversores que busquen estudiar oportunidades inmobiliarias alternativas y que comprendan que detrás de un posible margen también existen riesgo, tiempo y complejidad.

Si lo que buscas es comprar una vivienda hoy, tener las llaves y empezar a alquilarla cuanto antes, probablemente estés hablando de otro tipo de estrategia inmobiliaria.

Un NPL requiere comprender la operación antes de comprometer capital.

Y esa es probablemente la mejor forma de acercarse a este mercado: primero entender; después, valorar la oportunidad.

Preguntas frecuentes sobre los NPL inmobiliarios

¿Qué significa NPL?

NPL significa Non-Performing Loan. Se utiliza para referirse a préstamos que presentan problemas de pago o dudas significativas sobre su devolución.

¿Cuándo un préstamo se considera NPL?

Entre los criterios utilizados en el ámbito bancario europeo se encuentra que hayan pasado más de 90 días sin atender los pagos acordados. También puede clasificarse como dudoso cuando existen indicios de que el deudor probablemente no podrá devolver completamente sus obligaciones.

¿Al comprar un NPL me convierto automáticamente en propietario del inmueble?

No. Comprar un NPL implica adquirir el crédito y la posición asociada al acreedor, no comprar directamente la propiedad del inmueble.

¿Por qué puede venderse un NPL con descuento?

Porque existe incertidumbre sobre su recuperación, además de posibles costes, plazos y complejidad. El precio de adquisición puede reflejar estos factores.

¿Un NPL garantiza una rentabilidad elevada?

No. Ninguna operación debería analizarse únicamente por el descuento o por una expectativa de rentabilidad. El resultado depende de las circunstancias concretas del crédito, los costes, los plazos, la garantía y la estrategia seguida.

¿Qué es lo más importante antes de invertir en un NPL?

Realizar un análisis completo de la deuda, las garantías, la situación jurídica, el inmueble, los costes y los posibles escenarios. En este tipo de operaciones, conocer bien qué se está comprando es tan importante como conocer su precio.

Entender la operación antes de mirar el descuento

Los NPL inmobiliarios pueden ofrecer oportunidades interesantes, pero precisamente existen porque detrás hay una situación que necesita ser gestionada.

No son simplemente “pisos baratos” ni una fórmula rápida para obtener rentabilidad.

Son operaciones en las que se adquiere una deuda vinculada a una garantía inmobiliaria y cuyo resultado dependerá de múltiples factores.

Por eso, antes de fijarse únicamente en el descuento, hay que entender qué hay detrás de la operación.

En Querkus Capital gestionamos oportunidades de inversión y trabajamos también con deuda hipotecaria, acompañando al inversor en el análisis de alternativas que encajen con sus objetivos y perfil.

Si quieres conocer mejor cómo funcionan estas oportunidades y descubrir cómo trabajamos en Querkus Capital, contacta con nuestro equipo.