En Querkus Capital somos un club privado de inversión en el que analizamos distintas formas de diversificar y hacer crecer el patrimonio, también fuera de las vías de inversión más conocidas. Y precisamente por eso creemos que hay conceptos que merece la pena explicar bien. No para complicarlos más, sino justo para lo contrario: para que cualquier inversor pueda entender qué tiene delante antes de tomar una decisión.
La cesión de remate es uno de ellos. El nombre suena bastante más complicado de lo que resulta cuando se explica paso a paso. Puede dar acceso a determinadas oportunidades inmobiliarias, pero también forma parte de un procedimiento judicial y tiene particularidades que no podemos ignorar. En esta guía vamos a explicar, sin jerga innecesaria, qué es una cesión de remate, cómo funciona en España y, sobre todo, qué debería mirar un inversor antes de poner dinero en una operación de este tipo.
¿Qué es una cesión de remate?
Vamos a empezar por lo más sencillo.
Una cesión de remate es un mecanismo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil que permite que, en determinadas circunstancias, quien tiene derecho sobre el remate de un bien dentro de una subasta judicial pueda ceder esa posición a una tercera persona.
Esa tercera persona es el cesionario.
Dicho todavía más fácil: imagina que dentro de un procedimiento judicial se ha producido una subasta sobre un inmueble. La persona o entidad que legalmente puede ceder ese remate permite que un tercero entre en su lugar y sea finalmente quien adquiera el activo, siempre que se cumplan los requisitos del procedimiento.
Para un inversor, ese tercero es la figura que nos interesa.
No es lo mismo que comprar una vivienda de forma tradicional
Aquí está una de las primeras diferencias que conviene tener claras.
Cuando compras un piso de forma convencional, normalmente tienes un vendedor, visitas el inmueble, negocias un precio, firmas un contrato y posteriormente se formaliza la compraventa.
En una cesión de remate, el contexto es distinto.
La adquisición está ligada a un procedimiento de ejecución judicial. Eso significa que no basta con preguntarnos:
“¿Cuánto cuesta el inmueble?”
Hay que hacer bastantes más preguntas:
- ¿Qué cargas tiene?
- ¿Cuál es su situación registral?
- ¿Está vacío, alquilado u ocupado?
- ¿Qué gastos puede generar la operación?
- ¿Cuánto capital necesitaremos realmente?
- ¿Cuánto tiempo podemos tardar en ejecutar nuestra estrategia?
- ¿Qué margen queda después de considerar todo lo anterior?
Y esta idea es fundamental.
Una buena inversión no es la que parece barata. Es la que sigue teniendo sentido después de hacer todos los números.
¿Quién puede ceder un remate en España?
Este punto puede generar bastante confusión porque todavía es fácil encontrar explicaciones en internet basadas en versiones anteriores de la normativa.
Tras los cambios introducidos en 2025, el artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla que el ejecutante y los acreedores posteriores que participen en la subasta tienen derecho a ceder el remate a un tercero, sin necesidad de haber reservado expresamente esa posibilidad con anterioridad.
Traducido al lenguaje normal: no significa que cualquier persona pueda participar en una subasta, conseguir una adjudicación y después “revender” libremente su posición a quien quiera.
La cesión de remate es una figura regulada y tiene sus propias condiciones.
¿Y dónde entra el inversor?
En muchos casos, desde la perspectiva de un inversor particular, lo importante es entender la figura del cesionario.
El cesionario es el tercero que entra en la operación mediante la cesión y que, una vez cumplidos correctamente los requisitos correspondientes, puede terminar adquiriendo el inmueble.
No necesita convertirse de la noche a la mañana en especialista en derecho procesal.
Pero sí necesita algo mucho más importante: saber qué está comprando, cuánto le va a costar realmente y qué riesgos está asumiendo.
Porque entrar en una operación que no entendemos simplemente porque “parece una ganga” suele ser una forma bastante cara de aprender.
¿Cómo funciona una cesión de remate paso a paso?
Vamos a verlo sin complicarlo.
1. Existe un procedimiento judicial
El punto de partida es un procedimiento de ejecución en el que un determinado bien, por ejemplo un inmueble, puede salir a subasta.
2. Se celebra la subasta
Dentro de ese procedimiento se celebra la correspondiente subasta judicial.
Se presentan las pujas y el proceso continúa conforme a las reglas establecidas legalmente.
3. Se produce el remate
Cuando existe una puja que reúne las condiciones previstas en el procedimiento, se produce el remate y se avanza hacia la adjudicación.
4. La persona con derecho a ceder puede incorporar a un tercero
Si quien tiene legalmente ese derecho decide utilizarlo, puede entrar en escena un tercero: el cesionario.
Y ese tercero puede ser un inversor.
Un ejemplo sencillo
Imaginemos que hablamos de un inmueble cuyo remate se ha situado en 150.000 euros.
Es fácil ver esa cifra y pensar:
“Si el inmueble vale bastante más, aquí hay negocio.”
Pero todavía no sabemos si hay negocio.
Solo conocemos una cifra.
Antes de decidir deberíamos saber, entre otras cosas, cuál es el valor razonable del inmueble, qué cargas pueden afectarle, cuál es su situación posesoria, qué costes adicionales tendremos y cuánto dinero tendremos que destinar realmente a la operación hasta llegar al resultado que buscamos.
Puede que después de estudiar todo eso los números sigan siendo atractivos.
O puede que el supuesto chollo deje de serlo.
Eso es precisamente lo que diferencia encontrar una oportunidad de encontrar simplemente un precio bajo.
5. Se formaliza la cesión
La reforma de 2025 introdujo también cambios en la forma de tramitar estas operaciones.
Si la cesión no se hubiera realizado anteriormente, la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla un plazo de cinco días en determinadas circunstancias cuando los autos quedan pendientes de dictar el decreto de adjudicación.
La cesión puede formalizarse mediante un escrito firmado por cedente y cesionario, acompañado de la documentación necesaria para acreditar la identidad, facultades y representación de los firmantes cuando corresponda.
Además, si existe un precio por la propia cesión, su pago deberá quedar acreditado documentalmente en los términos establecidos por la normativa.
Cumplido correctamente el procedimiento, el cesionario puede terminar siendo quien adquiere el activo.
Para un inversor no hace falta memorizar cada paso jurídico. Sí hace falta entender que no estamos ante una compraventa corriente y que la operación debe revisarse antes de comprometer el capital.
¿Por qué puede interesar una cesión de remate a un inversor?
La primera razón es bastante sencilla: permite acceder a un tipo de operación inmobiliaria que no siempre aparece en los canales tradicionales.
No hablamos del piso que encontramos una tarde navegando por un portal inmobiliario.
Estamos entrando en otro circuito.
Y para un inversor que busca diversificar y ampliar el número de oportunidades que puede analizar, eso puede resultar interesante.
Puede existir margen entre adquisición y valor del activo
Uno de los aspectos que más llama la atención es la posibilidad de que exista una diferencia entre el coste de adquisición y el valor estimado de mercado del inmueble. Lógicamente, ahí es donde muchos inversores ponen los ojos.
Pero cuidado con mirar únicamente esa diferencia.
Supongamos que vemos un activo y calculamos que estamos entrando por debajo de su valor de mercado. Sobre el papel puede parecer estupendo.
Ahora añadimos:
- determinadas cargas;
- gastos que no habíamos previsto;
- una reforma;
- posibles dificultades relacionadas con la posesión;
- costes jurídicos o administrativos;
- y el tiempo necesario hasta poder ejecutar nuestra estrategia.
La foto puede cambiar bastante. Por eso el margen que nos interesa no es:
valor del inmueble menos precio de adquisición.
Lo que realmente importa es algo más parecido a:
valor razonable del activo menos todos los costes y riesgos que tendremos que asumir para llegar hasta él.
Esa es una cuenta bastante menos llamativa, pero mucho más útil.
Puede formar parte de una estrategia de diversificación
La cesión de remate también puede encajar dentro de una estrategia patrimonial más amplia.
Pero no tiene por qué encajar en todas.
Un inversor puede disponer de capital suficiente y, sin embargo, necesitar mucha liquidez. Otro puede tener un horizonte de inversión más largo. Otro puede preferir activos sencillos de gestionar aunque la rentabilidad potencial sea menor.
Por eso, antes de preguntar “¿es buena una cesión de remate?”, habría que hacer otra pregunta:
“¿Es adecuada esta operación para este inversor?”
Son preguntas muy diferentes.
Riesgos que conviene analizar antes de invertir
Hasta aquí hemos hablado de oportunidades. Ahora viene la parte que probablemente más dinero puede ahorrar a un inversor: entender qué puede salir diferente de lo previsto.
Situación jurídica y registral del inmueble
Lo primero es saber exactamente qué estamos adquiriendo. Hay que conocer la situación registral del inmueble, estudiar las cargas existentes y determinar cuáles pueden verse afectadas por el procedimiento y cuáles, en su caso, pueden subsistir.
Para alguien sin conocimientos jurídicos puede resultar tentador saltarse esta parte porque parece complicada.
No debería hacerse.
Podemos verlo de una forma mucho más sencilla: antes de comprar algo, tenemos que saber qué viene incluido en el paquete. Lo bueno y lo malo.
Una carga que no habíamos tenido en cuenta puede alterar completamente los números de una inversión.
Situación posesoria
Este es otro de los grandes puntos que hay que estudiar.
No es igual adquirir un inmueble vacío y disponible que adquirir uno en el que existe una situación posesoria que tendremos que resolver o gestionar.
Puede encontrarse ocupado por el anterior propietario, puede existir un arrendamiento o puede presentarse cualquier otra circunstancia que afecte a la posibilidad de disponer del activo.
Y eso repercute directamente en dos cosas que a un inversor le importan mucho: tiempo y dinero.
Si nuestra estrategia consiste, por ejemplo, en poner en valor un inmueble y posteriormente venderlo, cualquier circunstancia que retrase ese proceso cambia nuestras previsiones. Por eso no basta con calcular cuánto podemos ganar.
También debemos preguntarnos:
“¿Cuánto tiempo puede estar inmovilizado mi capital?”
Los gastos que no aparecen en el primer cálculo
Otro error habitual al estudiar inversiones inmobiliarias es hacer las cuentas únicamente con el precio de entrada.
El coste real de una operación puede incorporar diferentes partidas y circunstancias. Por eso el análisis debería contemplar la operación completa y no solo la adquisición.
Un inmueble puede parecer muy rentable cuando hacemos la cuenta en una servilleta y bastante menos cuando incorporamos todos los costes reales.
Y no pasa nada. Precisamente para eso sirve analizar. Es preferible descartar una operación después de estudiarla que descubrir sus problemas después de haber puesto el dinero.
El valor de mercado debe ser razonable, no el que necesitamos para que salgan las cuentas
También conviene evitar otro sesgo muy humano. Cuando queremos que una inversión funcione, es fácil construir unas previsiones demasiado optimistas. Si necesitamos que un inmueble valga una determinada cantidad para conseguir la rentabilidad que queremos, eso no significa que realmente la valga.
La valoración debe hacerse con criterios razonables, estudiando el activo y su mercado, no partiendo de la rentabilidad que nos gustaría conseguir. En inversión, las matemáticas tienen una mala costumbre: al final terminan ganando a las expectativas.
Liquidez y horizonte temporal
Una cesión de remate tampoco debería analizarse sin tener en cuenta la situación del propio inversor.
- ¿Cuánto capital podemos comprometer?
- ¿Cuánto tiempo podemos permitirnos mantenerlo inmovilizado?
- ¿Qué ocurriría si la operación tarda más de lo que habíamos previsto?
- ¿Tenemos margen para absorber costes adicionales sin que eso afecte al resto de nuestro patrimonio?
Estas preguntas son menos emocionantes que hablar de rentabilidad, pero son igual o más importantes.
¿Cómo saber si una cesión de remate puede ser una buena oportunidad?
No existe una respuesta automática. Dos operaciones con el mismo precio pueden tener perfiles de riesgo completamente distintos.
Por eso, antes de considerar una oportunidad interesante, conviene estudiar al menos cuatro bloques.
1. El activo
- ¿Qué inmueble estamos adquiriendo?
- ¿Dónde está?
- ¿Cuál es su estado?
- ¿Cuál puede ser razonablemente su valor?
2. La parte jurídica
- ¿Qué procedimiento hay detrás?
- ¿Qué cargas existen?
- ¿Cuál es la situación registral?
- ¿Hay algún aspecto que pueda complicar la adquisición o la posterior estrategia?
3. La parte económica
- ¿Cuánto dinero necesitamos realmente?
No solo para adquirir. También para asumir los costes asociados y llevar la inversión hasta el punto en el que esperamos obtener el retorno.
4. La estrategia de salida
Este punto a veces se olvida. Entrar es solamente la mitad de una inversión. También debemos saber cómo queremos salir.
- ¿La idea es vender?
- ¿Mantener el inmueble?
- ¿Buscar rentas?
- ¿Realizar primero alguna actuación sobre el activo?
Cuanto más clara sea la estrategia antes de entrar, más sencillo será saber si los números tienen sentido.
¿Merece la pena invertir mediante cesión de remate?
Puede merecer la pena para determinados inversores y determinadas operaciones. Pero sería un error presentar la cesión de remate como una fórmula para comprar inmuebles baratos de forma automática.
No funciona así.
Su atractivo está precisamente en que permite estudiar oportunidades menos convencionales. A cambio, exige un análisis más profundo del activo, del procedimiento y de los números.
Para nosotros, la pregunta correcta nunca debería ser:
“¿Puedo comprarlo barato?”
Sino:
“Después de analizar todo lo que hay detrás, ¿sigue siendo una inversión interesante para mi patrimonio?”
Ese pequeño cambio de pregunta evita muchos errores.
Porque un inversor no necesita participar en todas las oportunidades que encuentra.
Necesita saber distinguir cuáles merece la pena estudiar y, todavía más importante, cuáles merece la pena dejar pasar.
Preguntas frecuentes sobre la cesión de remate
¿Qué significa ser cesionario de un remate?
Es la persona o entidad que recibe la cesión y que puede terminar adquiriendo el bien dentro del procedimiento correspondiente.
Dicho de forma sencilla: es el tercero que entra en la operación en lugar de quien tiene derecho a ceder el remate.
¿Cualquier adjudicatario puede ceder el remate?
No. La cesión de remate es una figura regulada y no significa que cualquier persona pueda adquirir un bien en una subasta y transferir después libremente su posición.
La normativa determina quién dispone de ese derecho y cómo debe realizarse.
¿Una cesión de remate garantiza comprar por debajo del precio de mercado?
No.
Puede existir una diferencia favorable entre el coste de adquisición y el valor estimado del inmueble, pero esa diferencia debe estudiarse junto con cargas, situación posesoria, gastos, tiempo y demás circunstancias de la operación.
Un precio bajo por sí solo no convierte una compra en una buena inversión.
¿Qué debería revisar antes de entrar como inversor?
Como mínimo, conviene estudiar el inmueble, su situación jurídica y registral, las posibles cargas, la situación posesoria, los costes globales de la operación, el capital necesario y la estrategia que se pretende seguir después de adquirirlo.
En operaciones de este tipo, el análisis jurídico y económico previo es especialmente relevante.
¿Es una inversión adecuada para principiantes?
Depende del caso y del acompañamiento con el que se analice la operación.
No es necesario que el inversor sea especialista en procedimientos judiciales, pero sí debería comprender dónde está poniendo su dinero y contar con el análisis profesional adecuado cuando la operación lo requiera.
Lo que no resulta recomendable es entrar únicamente porque el precio parezca atractivo.
¿Qué diferencia hay entre una cesión de remate y comprar un piso normalmente?
La principal diferencia está en el contexto de la adquisición.
En una compraventa convencional tratamos directamente con una operación inmobiliaria entre comprador y vendedor. En la cesión de remate, la adquisición se produce dentro de un procedimiento judicial y está sujeta a sus requisitos y circunstancias.
Por eso el análisis previo tiene especial importancia.
Una última idea antes de invertir
La cesión de remate puede abrir la puerta a oportunidades inmobiliarias que un inversor quizá no encuentre por las vías habituales.
Pero tener acceso a más oportunidades no significa tener que invertir en todas. El verdadero valor está en saber analizarlas.
Entender el activo. Entender el procedimiento. Poner sobre la mesa todos los costes. Valorar los riesgos. Y solo después decidir si esa oportunidad concreta encaja con nuestro patrimonio y nuestros objetivos.
En Querkus Capital creemos precisamente en esa forma de invertir: primero entender y analizar; después decidir.
Si estás valorando nuevas formas de diversificar tu patrimonio y quieres conocer cómo analizamos este tipo de oportunidades, puedes ponerte en contacto con nuestro equipo.
Este contenido tiene carácter informativo y general. Las circunstancias jurídicas, fiscales y económicas pueden variar en cada operación, por lo que conviene analizar cada caso de forma individual antes de tomar una decisión de inversión.
